집을 사기 힘들 때 전세를 구하는 것은 한국에서 아주 흔한 일입니다. 하지만 그로 인한 피해도 만만치 않은 것이 사실입니다. 내가 모은 전재산이나 다름없는 전세 보증금이 달려있기 때문입니다. 전세 보증금 지키는 특약 4가지를 알아봅니다.
전세 사기의 심각성
얼마 전 빌라왕 건축왕 등의 집단 전세 사기로 대한민국이 시끄러웠고, 돈을 사기 당한 젊은이들이 목숨을 끊는 어처구니 없는 상황이 발생하였습니다. 사기를 당했다고 해서 나라에서 책임을 져주지는 않고, 집을 먼저 구매할 수 있도록 우선권을 주거나, 경매를 늦추어 주는 것 밖에 없었습니다. 피해는 고스란히 피해자의 몫일 뿐입니다.
이처럼 집단적으로 사기를 치는 경우도 있지만 최근에 집값이 떨어지면서 집을 한 두 채 정도 보유한 개인 투자자들 사이에 깡통 전세, 역 전세의 문제점이 발생하게 되었습니다. 매매 값 보다 전세 보증금의 금액이 더 높아 보증금을 돌려주기 어려운 상황이 발생한 것인데요. 이렇게 많은 문제점을 가진 전세 제도이지만 필요로 하는 사람들로 인해 폐지 할 수는 없습니다.
전세 계약 보증금 지키는 특약
전세 제도가 필요가 없어질 만큼 살 집이 보장된다면 좋겠지만 그것은 꿈과 같은 이야기이고, 전세 사기를 당하지 않기 위해서는 본인이 안전하게 전세를 구하는 방법을 알아야 하고, 계약서에 작성하는 특약에 대해서 알고 있어야 합니다. 전세 보증금 지키는 특약 4가지를 살펴봅니다.
소유권 떠 넘기기 방지 특약
전세 사기 중에 가장 심각한 것이 빌라 동시 진행으로 집 주인이 시세 보다 더 높은 전세 금액으로 세입자와 계약을 한 후 자산이 없는 노숙자와 같은 바지 사장에게 소유권을 넘겨버리고 전세금을 돌려주지 않는 방식입니다. 빌라의 경우는 아파트와 달리 매매가를 알아보기가 쉽지 않습니다. 그래서 가장 문제가 되는 것이 빌라이기도 합니다. 전세가는 매매가의 90% 이상을 넘지 않아야 하며 70~80%가 적당합니다.
전세 계약 할 때는 꼭 특약란에 “계약 기간 중 임대인이 해당 주택을 매매하는 등의 사유로 인해 소유자의 변동 시 즉시 임차인에게 고지하며, 이 때 임차인은 계약을 해지 할 수 있다. 임차인이 해지를 요구할 경우 임대인은 그 즉시 임차인에게 보증금 전액을 반환한다” 기록하여야 합니다.
전세대출과 보증보험 가입 특약
전세 대출이 필요한 경우 계약서가 있어야 대출 신청을 할 수 있습니다. 그리고 전세보증보험은 잔금을 다 치불 하고 이사까지 한 후 가입하게 되는데요. 문제가 되는 것이 집이 하자가 없는 집인지 확실히 알지도 못하는 상황에서 계약금까지 지급하면서 전세 계약을 맺게 되는 것입니다. 당연히 돈을 빌리거나 보증 보험에 가입할 때 무사 통과일 줄 알았는데 안되면 어쩔 수 없이 전세 계약을 파기해야 하며, 그 손해는 고스란히 세입자에게 돌아옵니다.
위의 사례를 막기 위해 전세 계약서에 특약을 작성해야 하는데요. “본 계약은 임차인의 전세자금 대출의 실행 및 전세보증 보험 가입이 가능한 경우에 해당되는 조건이며, 임대인 및 해당 주택의 하자로 인해 전세자금 대출 및 전세보증 보험 가입이 불가 할 시 계약을 무효로 처리하고, 즉시 보증금을 반환한다” 기록하여야 합니다.
전입 신고에 대한 특약
전세 계약 후 입주를 통해 전입 신고와 점유를 했다면 경매에서 내 보증금을 요구할 수 있는 대항력이 생기고, 확정 일자까지 받게 되면 경매에서 보증금을 배당 받는 우선 변제권까지 가질 수 있습니다. 즉 전입 신고를 하지 않으면 세입자에게는 그 어떤 권리도 주어지지 않는다는 것입니다. 하지만 신용의 문제이던지 개인 사정으로 인해 전입 신고를 못하는 분들도 상당합니다.
전입 신고를 못 할 상황이라면 내가 이 집에 물권을 가지고 있다는 전세권 설정 등기를 하셔야 경매에서 안전하게 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 이것을 꼭 특약에 넣으셔야 하는데요. “임차인이 잔금 지급 시 임대인은 임차인을 해당 주택에 1 순위로 전세권설정등기를 하는 것에 동의한다. 잔금 지급 날에 임대인은 임차인에게 전세권 설정 등기에 필요한 모든 서류를 교부하고, 위의 절차에 적극 협조하기로 동의한다”라고 기록합니다.
세금 체납으로 인한 특약
불가피한 상황으로 집에 경매가 들어왔을 때 내가 우선 변제권을 가지고 있더라도 임대인이 국세나 지방세를 체납 했을 경우 먼저 가져가는 세금들이 있기 때문에 보증금을 100% 돌려받지 못하는 경우가 발생합니다. 임대인이 체납 한 세금을 알아보는 방법은 보증금이 일천 만원을 초과하는 계약을 체결한 임차인이라면 집주인 동의 없이 세무서에 방문하여 임대인의 세금 체납 내역을 확인할 수 있습니다.
혹시 모를 위의 상황을 대비하여 특약을 작성해 놓으시는 것이 안전합니다. “전세 계약 체결 후 임대인의 국세 및 지방세의 체납이 확인이 된 경우 임대인은 즉시 체납 된 세금을 완납해야 한다. 완납하지 않을 경우 임차인은 계약을 해지할 수 있으며, 임대인은 즉시 계약금을 임차인에게 반환하여야 한다”기록해두어야 합니다.
전세 계약 시 임대인의 세금까지 들여다보는 경우는 드문데요. 보증금 액수가 클 경우 확인해 보는 것이 믿을 수 있는 신용을 가진 사람인가 알아볼 수 있는 좋은 기회가 될 수 있습니다. 만약에 체납 사실을 확인했다면 완납하게 하거나, 그렇지 않으면 특약에 적힌 대로 계약금을 돌려받으면 됩니다. 특약은 법의 효력을 가지기 때문에 매우 중요한 방어막이 될 수 있습니다.
경제적으로 부자와 서민들의 괴리감이 더 커지는 상황에서 서민들의 삶을 송두리 채 망가뜨리는 전세 사기는 정말 없어져야만 하는 무서운 범죄입니다. 특히 빌라를 계약할 때는 돌 다리도 두들겨 보는 심정으로 꼼꼼하게 알아보고, 계약을 하셔야 하며, 위의 특약을 잘 작성하여 문제가 생겼을 때 계약금이나 보증금을 100% 돌려받을 수 있도록 하는 것이 중요합니다.