우리나라에만 있다고 하는 전세 제도는 굳이 집 마련을 하지 않아도 내가 살고 싶은 지역에 집을 계약하여 보증금을 지불한 후 살 수 있는 것입니다. 하지만 최근 전세 사기 피해가 이어지고 있는데요. 전세 보증금 전세권 설정에 대해 알아봅니다.
전세권 설정과 임차권등기명령
전세 만기가 끝나 이사를 가야 하는데 집 주인인 임대인이 돈이 없다며 ‘배 째라’하는 경우가 있습니다. 하지만 이미 다른 집에 계약을 했기 때문에 계약을 파기하면 위약금을 물어야 하며, 여러가지 사항으로 꼭 이사를 가야 한다면 사면초가에 몰리게 되는데요. 이럴 경우 전세권 설정을 해두고, 자신의 짐을 어느 정도 남겨둔 채 이사를 갈 수 있습니다.
전세권 설정과 임차권 등기 명령은 매우 다른 개념을 가지고 있습니다. 전세권 설정은 주택 소유자가 임차인에게 임대권을 양도하는 것을 의미합니다. 집에 대한 물권을 소유하게 되어 임차인은 바로 경매 신청이 가능합니다. 임차권 등기 명령이란 주택을 사용할 수 있는 권리를 말합니다. 즉 채권으로 경매를 신청하기 위해서는 법원에 판결을 얻어낸 후 강제 경매를 할 수 있습니다.
전세권 설정에 대하여
일반의 경우 전세를 얻어 이사를 가게 되면 주민 센터에 가서 전입 신고를 하고 확정 일자를 받게 됩니다. 이것도 세입자에게 우선권을 보호하는 장치입니다. 하지만 혹시 모를 불상사를 대비하여 전세금을 100% 보장해주는 전세보증보험에 가입을 하기도 합니다. 하지만 수수료가 비싸기 때문에 전세 보증금이 작을 경우 대부분 하지 않는 경우가 많습니다.
전세권 설정이란 보증금을 돌려받기 전까지 해당 집에 물권을 부여 받는 것으로 임차인의 판결 절차 없이도 직접 경매를 신청할 수 있는 힘이 있습니다. 하지만 반드시 임대인과 임차인의 합의가 있어야 하며, 전세권을 설정한다는 계약을 체결해야 합니다. 그리고 등기를 해야만 그 효력이 발생합니다. 임차인 단독으로 전세권을 부여 받을 수 없습니다.
임차권등기명령에 대하여
임차권 등기 명령이란 만약에 임대차 계약 종료후 임차인이 전세 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가게 되면 앞서서 취득했던 우선변제권과 대항력을 상실하게 되는데요. 이사를 가기 전 지방법원이나, 지방법원 지원에 가서 임차권등기 명령을 신청할 수 있습니다. 등기를 하게 되면 이사를 가게 되어도 대항력과 우선변제권을 계속 유지할 수 있게 됩니다.
임차권등기명령신청을 하게 되면 등기에 기록이 되고, 새로운 세입자의 경우 그 집에 이사 오기를 꺼려하게 됩니다. 그렇게 되면 집 주인이 세입자를 구하기 위해 보증금을 돌려줄 확률이 높아지게 됩니다.
임대차등기명령을 신청 하기 위해서는 임대차의 계약이 종료되었다는 증명 서류와, 보증금을 돌려 받지 못한 사실을 확인해줄 수 있는 증빙 자료가 있어야 합니다. 그리고 본인이 새로운 집에 이사를 가야 한다는 사실도 확인이 되어야 합니다.
법원은 임차인이 제출한 임차권등기명령신청을 서면 심리 방식으로 검토하고 타당하다고 인정되면 임차권등기명령을 발령하게 됩니다. 그리고 임차 주택의 소재지 등기소에 지체 없이 이를 통보하고 임차권 등기 사항 증명서에 이를 기록하게 합니다.
전세권과 달리 임대인의 동의나 합의 없이 임차인 단독으로 진행이 가능하며 그래도 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 경우 임대 보증금 반환의 소를 신청하여 판결 후 강제 경매를 신청할 수 있습니다.
전세권 설정 방법
전세권을 설정하는 방법에는 법무사를 통해서 하는 것과 개인이 직접 하는 두 가지 방법이 있습니다. 법무사를 통하면 필요한 서류만 준비해서 주면 간편하게 처리를 할 수 있지만 비용이 듭니다. 하지만 스트레스 받는 것 보다는 오히려 좋을 수도 있습니다.
필요한 서류는 임대인의 경우 권리증, 인감도장, 인감 증명서 1통, 주민등록 초본 등이며 직접 가지 않을 경우에는 위임장과 신분증 사본이 필요합니다. 임차인의 경우 전세권 설정 신청서, 주민등록 초본 1통, 임차주택 등기필증, 인감도장, 인감 증명서 1통, 틍록 면허세 영수필 확인서, 전세권 설정 계약서 등입니다.
먼저 구청이나 세무과를 찾아 등록세와 지방 교육세 납부 후 영수증을 받고 관할 등기소에 방문하여 접수합니다. 온라인으로 대법원 인터넷 등기소에서도 신청할 수 있습니다. 전세권의 설정 비용은 건 당 15,000원이며, 등록세는 보증금의 0.2%가 되겠습니다. 그리고 등록세의 20% 지방세로 납부하게 됩니다.
3억 원의 전세 보증금이라고 가정했을 때 본인이 직접 했을 시 대략 735,000원의 금액이 소요됩니다. 전세권은 물권이며, 임차인등기명령은 채권을 갖는다는 것을 꼭 기억해 두시면 좋겠습니다. 소중히 모은 전 재산과도 같은 전세 보증금 이 험한 세상에서 잘 지켜내야겠습니다.